주택개발금융

 

[주택개발금융]

 

우리나라에서 외환위기 이후 「신탁법」 개정으로 2007년 7월 은행권의 부동산투자신탁 상품이 부동산 개발자금을 조달하는 역할을 하였지만, 이후 프로젝트 파이낸스(project finance. 이하 PF) 대출이 개발금융의 주류를 이루었다. PF 대출은 본래 특정 프로젝트로부터 발생할 미래의 현금흐름을 대출 원리금의 상환 재원으로 보고 별도로 설립된 프로젝트 회사에 자금을 공급하는 자금조달 기법이다. PF 대출은 시행사나 시공사 등 개발사업자에 대한 자금공여가 아닌 해당 프로젝트에 책임 및 권한이 한정된 자금조달이라는 특징을 가진다.

 

그러나 외환위기 이후 국내 민간 개발사업들에 활발히 적용된 PF 대출은 교과서적인 PF 대출과는 근본적으로 다른 특징을 가지고 있다. 명목적으로는 미래에 발생할 분양수익금, 매각대금 등의 현금흐름을 상환 재원으로 하지만, 실질적으로는 시공사의 책임준공, 책임 분양, 연대보증 또는 채무 인수와 같은 신용보강에 절대적으로 의존하였다. 그리고 금융기관의 대출 심사나 이자율 책정 등에서 시공사의 신용등급과 신용보강의 내용이 가장 중요한 고려요인이었다. 에서 보듯이 국내 민간 개발사업에 적용된 PF 대출이 제한적 소구 또는 비소구 금융이라고 보기 어렵기 때문에 전통적인 PF 대출과는 차이가 크다.

 

PF 대출의 구조가 등장한 데에는 외환위기 이후의 경제구조 개편이라는 배경이 있다. 외환위기 이전에는 건설사들이 재고 토지를 보유하다가 여건이 성숙하면 주택을 건설하였으나, 외환위기 이후 부채비율을 낮추는 등 재무구조 개선이 필수적이었으므로 재고 토지를 다량 보유할 수 없었다. 또한 기업경영의 투명성이 강조되면서 인허가 관련 업무도 대기업 시공사들이 담당하기 어려워졌다. 이에 따라 시행사가 개발사업 및 PF 대출에 대한 포괄적인 책임을 지고, 시공사는 단순 도급계약하에 시공을 담당하는 역할 분담이 이루어졌다. 2000년 이후 한국형 PF 대출은 개발금융의 중추적 기능을 수행하였으며, 주택건설 및 기타 부동산 개발에 크게 기여했다.

 

모든 PF 대출이 나름의 독특한 특징을 가질 수 있지만, 통상적으로 시행사, 시공사, 금융기관이 역할을 분담하여 진행한다. 시행사의 역할은 시장을 읽고 소비자들의 선호도 변화를 예측하여 소비자가 원하는 상품을 적시에 공급하는 것이다. 이를 위해 시행사는 사업의 구상, 용지 매입, 인허가, 시공사 선정, 금융 조달 등의 역할을 담당한다. 시행사는 이름이 잘 알려진 시공사에 비해 토지를 저렴하게 매입할 수 있으며, 보다 자유롭게 인허가 담당자들과 공식, 비공식적으로 교섭할 수도 있는 장점이 있다. 시행사는 그림 3-12>에서 볼 수 있듯이 매개 오지 매입을 위한 계약금 10%와 초기 사업비 정도를 자기자본으로 부담하는 것이 일반적이지만, 그마저도 제2금융권 또는 사재 대여금에 의존하기도 한다. 21 시행사가 분담하는 위험은 초기 사업비를 포함하여 토지비의 20% 내외로 전체 사업비에 비해 매우 작은 부분이다. 반면에 사업이 성공할 경우 이익의 대부분을 시행사가 차지하게 된다. 이처럼 PF 대출 구조에서 시행사의 위험과 보상이 비대칭적인 특성은 많은 시행사가 성공 가능성이 작은 개발사업들조차 무리하게 시작하는 주요 요인이었다.

 

시공사는 도급계약에 따라 시공하지만, 책임준공, 책임 분양, 연대보증 또는 채무 인수 등의 신용보강을 통해 대부분의 사업위험을 부담하였다. 따라서 시행사 주도로 토지매입과 인허가가 진행되는 사업 초기 이후에는 시공사가 사업을 주도하는 경우가 많으며, 사업이 원활하게 추진되지 않을 경우 시공사가 시행권을 넘겨받기도 한다. 시공사는 대부분의 위험을 부담하는 대신 공사비를 높게 책정하고 분양 대행권, 뒷순위대여금 이자, 입주관리권, 이익분배 조항 등의 형태로 이익 배분에 참여하기도 한다.

시중은행도 브릿지론을 담당하는 경우가 있지만, 많은 경우 시중은행은 인허가가 완료되고 시공사가 선정된 이후 저축은행 브릿지론을 깊기 위한 본 맛을 실행한다. 주택사업의 경우 대한주택보증(주)의 분양보증이 들어갈 때 다른 금융기관의 물적 담보가 해지되어 대출은 신용대출로 전환되고, 시공사의 신용보강만이 남게 된다. 그러므로 PP 대출은 시공사에 대한 기업 대출과 유사하게 취급된다.
대출채권을 보유한 은행 또는 금융구조를 기획 및 실행하는 증권회사는 대출채권을 유동화하기도 한다. 2000년대 초반에는 자산유동화법에 의한 ABS를 많이 발행하였다.
대출기관은 대출채권을 유동화 SPC에 양도하고, SPC는 ABS를 발행하여 투자자에게 판매하는 구조이다(그림 3-13). 자산유동화법에 의해 설립된 SPC는 단순 도관 체이므로 이자소득세 및 법인세가 부과되지 않는다.
이후 자산유동화법이 현금의 유입 기간과 ABS 기간이 일치하도록 하였고 사업 부지 학보를 발행 요건으로 하여, 대출채권을 보유한 자산 보유자(대출기관)는 새로운 자금조달 기법으로 상법상 SPC를 통해 부동산 PF ABCP(stet-beck ed comerdal MAPE)를 발행하기 시작하였다(강민석 외, 2012). CP는 본래 기업의 유동성 조절 및 조달 비용 절감 등을 위해 만들어진 90일 내외의 단기자금 조달 수단인데, 보통 무보증으로 발행되며 비교적 신용도가 높은 기업들이 주로 이용한다. 부동산 PF에서 ABCP의 활용은 ABS 차환 발행을 목적은 보 도입되었다. 즉, 단기 이자 비용으로 장기 자금을 조달할 수 있는 장치로 도입된 것이다.

시중은행은 PF 대출에서 비교적 신중하게 사업을 선별하고, 가장 변수가 많은 토지매입과 인허가가 마무리던 이후 사업에 참여하며, 분양대금 사용에 있어 다른 이해당사자들보다 선순위에 있으므로 저축은행보다는 위험부담이 작았다. 그립에도 불구하고 시일이 가면서 개발사업이 원활히 추진되지 못하여 연체율이 높아지는 등 물적, 인적 담보에 주로 의존하는 대출 관행의 문제점을 드러냈다.
모든 개발사업이 수많은 위험을 내포하고 있지만 이들에 대해 각 참여자가 적정한 관리를 할 능력이나 유인이 부족하다는 것이 시장 침체기에 많은 문제를 낳았는데, 이 사정은 공기업이 참여하는 대규모 공모형 PF 사업들에서도 마찬가지였다. 공모형 PF 사업이란 공공이 보유하고 있는 부지에 공공과 민간이 공동으로 출자하는 민관합동 방식의 개발사업을 말한다. 민간 사업자를 공모, 선정하고, 공동 출자하여 프로젝트 회사(SPO)를 설립한 후 이 회사가 사업을 시행한다. 이 사업은 신도시 등의 대형 복합시설을 적기 공급하여 주민 편익을 높이기 위해 구상되었다.

 

공모형 PF 사업에서 주로 대형 건설회사(시공사)들이 주도하여 컨소시엄을 추진하는데, 최초의 공모형 PF 사업이었던 용인 죽전 역세권 개발사업의 경우 토지를 감정가로 평가하였으나, 이후의 사업들에서는 특혜 논란을 해소하고 개발이익을 환수하기 위해 토지비를 사업자 선정의 주요 기준으로 채택하였다. 그 결과 민간 참여자들은 사업자로 선정되기 위해 비현실적인 낙관적 전망에 바탕을 두고 높은 토지가격을 제출하는 경우가 많았다.

 

시장위험에 대한 객관적인 평가가 아닌 희망 섞인 전망 아래 사업을 진행한 결과 2014년 6월 현재 총 38개 사업 중 개발이 예정대로 완료된 사업은 6건(15.8%)에 불과하며 전체 사업의 일부분만이라도 착공 또는 준공된 사업은 12건(31.6%), 착공조차 하지 못하고 있는 사업은 8건(211%), 선정된 업체와 사업계약이 해지되어 개발계획이 무산된 경우는 12건(61.63)이었다(왕규완, 사업 진행 상황에 있어서 지역별로 큰 차이는 없었다. 공모형 EF 사업 부진에 가장 큰 영향을 미친 부동산시장 위축이 전국적인 현상이기 때문으로 판단된다.

 

출처 : 한국의 주택금융 70년