서민주택금융

[서민주택금융]

 

외환위기를 거치면서 주택금융과 관련된 규제가 완화되고 은행권 중심의 주택자금 대출 시장이 시작되었다. 은행권의 가계에 대한 대출이 증가하면서 기존에 주택금융에서 큰 비중을 차지했던 국민주택기금이 무주택 • 서민층에 대한 지원에 집중할 수 있는 환경이 조성되었다. 또한 외환위기를 성공적으로 극복하면서 주택가격이 크게 상승하여 주거서비 수에서도 양극화가 나타나기 시작해 수요자 지원방안에 대한 필요성도 높아졌다. 하지만 시중은행은 주택구매 능력을 일정 수준 보유한 수요층에 대해 주택담보대출을 실행하는 데 관심이 집중되었으므로 이 시기에도 무주택 • 저소득층을 대상으로 한 서민 주택금융은 국민주택기금에 대한 의존도가 높았다. 국민주택기금을 통한 지원도 시장 환경의 변화에 따라서 이전 시기에 비해 지원 대상과 방식에 변화가 나타났다. 특히 수요자 융자의 대상에 서민층이 포함되고 지원 비중이 증가한 점과 장기임대주택인 국민임대주택의 공급추진은 외환위기 이후 서민 주택금융에서 나타난 중요한 특징이다.

외환위기 이후 서민 주택금융의 변화는 국민주택기금의 운용 방향의 변화에서 시작되었다. 국민주택기금의 주요 운용사업은 은 동 기금의 주요 항목별 운용 비중 및 실적 추이를 보여주고 있다. 이에 따르면, 외환위기 이전까지는 분양주택 건설을 위한 자금지원이 가장 큰 비중을 차지하였으나 외환위기 이후 임대주택 건설과 수요자 융자에 대한 비중이 증가하고 분양주택 건설을 위한 자금의 비중은 대폭 감소하였다. 이러한 운용 비중의 변화는 이명박 정부에서 추진한 보금자리주택 정책으로 분양주택의 비중이 다시 증가하게 된
2008년까지 지속되었다.

 

이렇게 융자항목의 비중이 변화한 첫 번째 이유는 외환위기 이전에 기금 대출의 목적이 낮은 주택보급률을 개선하기 위한 주택공급 확대 정책에 치우쳐 있던 데 반해, 외환위기를 겪으면서 건설업체의 대규모 도산으로 1990년대 후반에 주택건설 자금 수요가 감소했기 때문이다. 두 번째 이유로는 주택보급률이 증가하면서 기금운용의 중심이 점차 서민 주거 안정을 위한 주택수요자 대출로 전환되었기 때문으로 판단된다. 또한 선진국에 비해 장기 공공임대주택의 비중이 작아 저소득• 서민층의 주거 안정을 확보하기가 어렵다는 비판이 제기되면서 국민임대주택 등 장기 공공임대주택의 공급을 적극적으로 추진한 것도 운용 비중의 변화를 가져왔다.

국민임대주택은 외환위기 이후 저소득층의 고용불안과 주거 불안이 크게 우려되면서 임대 기간이 10년 이상인 공공임대주택을 공급하기 위해 1998년부터 도입되었다. 외환위기 후 취임한 김대중 정부는 선거공약으로 영구임대주택 20만 호 건설을 제시하였으나, 외환위기로 인한 경기침체로 건축재정이 불가피해지면서 계획이 수정되었다. 이에 따라 1998년 9월 당초 공약한 영구임대주택의 공급계획을 변경하여 2002년까지 국민임대주택 5만 호를 건설하는 계획을 발표하게 되었다.

 

영구임대주택은 입주자의 초기 보증금 부담 외에 대부분의 건설자금을 국가의 재정으로 지원해야 하는 데 비해 국민임대주택은 재정지원의 비중을 30%로 축소하고 국민주택기금에서 40%, 입주자 20%, 사업 주체(지방자치단체 및 대한주택공사)가 10%를 분담하도록 계획하였다. 따라서 국민임대주택은 정부의 부담을 줄이면서 장기 공공임대주택의 공급을 촉진할 수 있는 방안으로 도입되었다. 또한 국민임대주택의 도입 당시 주로 공급되고 있었던 영구임대주택과 5년 공공임대주택이 무주택 • 저소득층에게 실질적인 혜택을 제공하는 데 한계가 있다는 점도 국민임대주택의 공급을 추진하게 된 계기가 되었다. 영구임대주택은 생활보장대상자 등 극빈층을 위한 것이었으며, 분양을 전제로 한 5년 공공임대주택은 월 임대료와 분양 시 부담금을 감당하기 어려운 저소득층에게는 적합한 임대주택 유형이 아니었다. 도입 초기 국민임대주택은 10년형과 20년형으로 구분되었으나 2000년 9월에 '임대주택법 시행령」이 개정되면서 30년으로 연장되었으며 최근까지도 우리나라에서 가장 대표적인 장기 공공임대주택으로 공급되고 있다.
국민임대주택은 김대중 정부의 대표적인 주거복지정책으로 추진되면서 공급 목표도 지속해서 증가하였다. 

 

출처 : 한국의 주택금융 70년